住宅小区物业管理的发展，为改善人们居住条件和环境上起到了重要作用，是新型化小区建设不可或缺的部分，对稳定人民生活和促进社会和谐发展，推进城市化进程有重大意义。 住宅小区物业管理存在问题及解决方案 积极的面对物业管理中的问题，并用相适应的对策处理问题，使物业管理在传统管理小区的方法上添加新的内容，缓解小区服务与居民生活在对接中产生的新矛盾，使之更符合现代化小区建设的要求，走人性化、亲民化的物业管理路线，与小区居民和谐互助，才是物业管理得以有效开展的真谛。 为响应国家号召，建设现代化的美丽城市，高楼一幢幢的拔地而起，在为居民提供舒适的生活环境的同时，也带来种种问题。例如小区的公共秩序，公共安全，生活配套设置，卫生环境等都需要新的管理方式来应对这些问题。物业管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，与时俱进，参与新问题的解决。随着社会保障体系的发展，人们追求高的生活质量与品质，物业管理势必经历一个由发展，开始完善到成熟的阶段，这期间面临的挑战可以促进物业管理自身的完善，是不可或缺的一环。 1、物业管理面临的难题和挑战 1.1 缺乏专业高素质人员的配备 一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。在面对高科技智能运用和引入信息技术的小区，如果仍用旧体制中的管理人员将不能适应社会发展需求，他们严重缺乏相关操作经验，面对出现的问题往往“有心无力”。配备高素质物业管理人员也少不了专业技能，如使用电脑系统，善于公关，掌握多语言等，都是对人员配备上的要求。 1.2 管理人员缺乏专业素质和法律意识 目前物业管理是一个新发展行业，管理人员的素质良莠不齐，加上管理企业不愿意花成本去让物业人员参加培训，也懈怠于对内部员工职业道德素质的强化，没有完整规范化的管理体制，工作内容分配混乱，考核只下表面功夫等，以致于整体管理水平较差，服务质量受人诟病，服务和被服务的主体关系没有搞清楚，这样的管理是有形无实的。 物业管理服务于小区，毕竟不单单是道德上和素质上的要求，它是有法可依的。目前管理人员的法律意识淡薄也是一个重要问题。从整体形势上看，物业管理存在的隐患多半在法律认识上出错，全国都缺乏系统完善的物业管理体系，半数以上的省、直辖市乃至大都市都没有完善的地方法律法规，即便有落实的效果也是差强人意，这些问题都制约了物业管理的发展。 1.3 物业管理中设施、安全、环境等问题 管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任。从不同省份不同地区都出现过类似与开发商相关的法律纠纷。主要现象有：房屋质量差，小区开发时与入住后环境差异大，许多内容与宣传时候不符合。等房屋出现大面积的漏水、开裂等问题，环境无法居住，没有按承诺书按装设施等。业主的问题得不到缓解，就容易把责任主体强加在物业身上，各种不满和情绪上来时，**常见以不缴纳物业费为主要表现。 大多数业主对物业管理存在认识上的误区，他们意识里的物业无非是替小区搞卫生，做绿化，保证一些**基本的生活安全，维修小区公共设备等，认为这些都是低成本的服务运作，涉及不到物业费高收取。因此在物业管理费缴纳问题上出现的事情也较多。前面讲述业主的问题，使管理企业无形中增加了收费困难，还有问题是物业本身管理工作不合理，业主以服务不周投诉，更有甚者物业公司为谋取利益偷偷设项多收物业费，为了利益使企业形象受损。 2、针对物业管理出现的问题可采取的对策 2.1 依法管理 参考我国物业管理立法的情况，物业管理的相关法律体系所包含的内容有：(1)物业管理对建筑房屋的管理范围;(2)小区相应配套设备的管理和维护;(3)环境卫生条例的制定;(4)区域安全和消防设施的管理;(4)组织业主，大家共同参与组建物业管理委员会;(5)物业管理人员职责范围和责任承担的划分;(6)策划宣传小组，给业主和管理人员普及法律知识。以上是主要的法律涉及面，通过法律法规的约束和保障，物业管理才能顺利开展。 2.2 引入专业化和规范化的管理模式 专业化是指物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案，减少矛盾和纠纷的发生。所谓专业不是单单增加物业管理成本，配备超员的专业管理人员，而是在发挥资源共享上，实现资源的合理利用。例如小区卫生可交给清洁公司负责，既能减少物业的工作量，还能专业化的装点美化环境;小区的安保人员聘用专业培训公司的职员，他们在巡逻方面受过专业训练，提升小区的安全级别，提高业主居住的身心舒适感;小区的设施定期请专业公司进行检查和维护，及时修理问题设备，**大程度的保养，延长设备使用年限，减少物业支出。 规范化是指认清服务主体，增强服务理念，管理企业认识自身的不足主动引进国内外已经成熟的物业管理经验，来规定和完整物业管理体系。通过调查业主所需，更好的提高服务质量。 2.3 科技的运用管理 在通讯技术，计算机网络、多媒体、近远程控制等现代科技的普及上，为物业管理增加科技化设备，已成为一种高效的需求。科技在物业管理上发挥的**大优势是建立完整的管理系统，同时大大节约了管理成本。高科技的运用已然成为一种新型的竞争化手段，物业管理系统建立后，企业就可以随时随地的检查和监督小区物业管理问题，系统都能把问题及时、准确的记录，给企业提供可参考资料，使企业能根据相关情况及时制定应对措施。 2.4 政府监管制度的加强 物业管理涉及的面很广，遇见的问题更是五花八门。独立靠企业运行，有时候确保不了执行力度，政府虽在相关领域制订了一系列法律法规，但是对小区物业管理委员会等组织的参与度不够，没有给予物业行政人员相应的处事权限，使得一些物业投诉问题告诫无门。政府监管后，可介入涉及法律问题的纠纷处理，指导管理人员更好的服务于小区业主。 3、结语 物业管理是市场经济下的产物，只有认真面对物业管理中出现的问题，企业才能意识到问题出现的源头所在，为更好的解决问题和采取相关对策。逐步减轻物业管理在工作施展上的压力，通过提高自身素质和专业训练，经受住现实问题的考验，才能使管理企业在适应社会发展需求上充满勃勃生机和进取的动力。

　　物业管理存在的问题有很多，例如物业公司管理不妥当，卫生方面没做好，小区安全得不到保障等，这些方面业主可以成立属于自己小区的业委会，通过也维护对物业管理公司进行约束。物业对入伙后的花园（社区）的管理现实与开发商的广告承诺太不相同。一些开发商在房地产营销过程中，往往夸大其词，广告很诱人，但在业主入住后，他们发现许多条件不能满足开发商在早期宣传中的承诺，这种现象极为普遍。以某些社区为例，许多业主抱怨开发商在宣传中说他们可以在家享受海景，物业公司是五星级管家等。入住后，他们发现东部正在建造的一组建筑物总是挡住他们的视线，还有物业公司的管理也不是让业主感到很舒适。同时，一些社区的绿化覆盖面积和绿化质量不符合业主的期望和要求。业主认为开发商欺骗他们，所以他们到处抱怨，矛盾不可调。这时候就需要看当时签订的合同条款是怎么规定的了，还有通过业委会来对物业公司进行约束看管。

　　物业管理专项业务。主要包括：1、建筑管理。包括对各类、各种用途房屋、建筑物的公共部分的保养与维修，使之保持良好的可使用状态。房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。2、设备管理。指对公共供水、供电、供暖、空调、通风、通讯、燃料等设施进行保养、维修，使之保持良好的使 用状态。3、小区内的交通组织与管理。指对小区内的平行交通和垂直交通（电梯和人行扶梯）的管理，包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。4、消防管理Bwin必赢官网。指消防制度的建立和执行、消防器材的设置、消防人员的管理等。5、客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

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　　物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。 物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化Bwin必赢官网、企业化经营之路，其**终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

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