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作为投资人员,谈合同、改合同是必不可少的一项技能,今天咱们来说下合作协议拟定,以及核心要点分析。
关于投资合作协议,根据项目处于不同开发阶段有很多种形式,比如框架合作协议、联合取地合作协议、联合开发协议等。
一份优质的协议,篇幅再长内容再多,依然能够逻辑条理清晰,关键要点易于查询。
下面咱们以相对比较全面的联合开发协议为例,讲述一下合同协议构成和核心要点分析,合作开发协议从大框架上分为几个部分:
合同一般会先明确一下合同签署地和签署日期,接下来甲乙方单位名称、法人、注册地等关键信息,以及简单的情况陈述Bwin必赢唯一方,项目公司目前股权所属、地块取得时间、双方拟通过增资方式进行合作等。
关于项目公司,需要列清楚注册资金本实缴情况、合同签署情况、资产负债情况。
关于目标地块需要陈述地块位置、地块面积、地块性质、地块容积率、地块现状、土地价款等关键信息。同样没啥好说的,根据实际情况填写即可。
合同要先阐述下项目公司当前已投资金情况XX万(一般主要包含土地保证金、土地款、契税等),该资金一般由项目公司初始股东垫付。
超股比垫付部分,对方应当支付资金占用费,年利息X%;双方根据实际情况合理约定资金占用费的支付时间。
项目公司实际投入一般是从土地保证金开始,而新股东入资的时间一般在合同协议签署之后,因此中间会有时间差Bwin必赢唯一方,投入晚的支付资金占用费理所应当,但是支付时点经常会成为关键卡点。
实际上比较可行支付时间一般是项目公司利润分配时,从新股东应付利润中扣除,支付到原股东指定账户。
本部分合同主要约定各自的增资额和支付时间,双方约定增资X万,乙方增资额Y万,增资完成后项目公司注册资本Z万;此时甲方股权比例XX%,乙方股权比例XX%。
同时,附上增资账户项目公司账号XXXX;增资额支付时间为XX年XX月XX日,增资额支付完成后XX日。
1、一般项目公司而言,最终的注册资本以资金峰值为准,确保增资完成后双方不必继续追加投资额。
在某些特殊情况下,进行增资需要拆分为两次进行,之所以这样也是非常有必要的。
2、对于上市公司而言,外部资金以增资形式新进入项目股权的视同股权转让,累计超过最近一期经审计归母净资产的10%后,再进行股权合作需上董事会并公告,累计达到归母净资产的50%后,需上股东会并公告。
项目公司初始注册资本1000万,由股东乙方认缴,后期双方约定共同增资到资金峰值10亿元,共同开发项目,其中甲方股比80%,乙方股比20%。
那么首次增资,乙方保持1000万元不动,甲方需要增资4000万,项目公司注册资本变更为5000万元,这样甲乙双方股比是80%:20%;
第二次增资,甲方增资7.6亿元,乙方增资1.9亿元,项目公司注册资本变更为10亿元。
这里很多人容易犯的错误Bwin必赢唯一方,项目公司初始注册资本1000万,在填写增资协议中,会想当然的认为甲方认缴800万,乙方认缴200万。
项目公司在注册成立的时候,1000万相当于乙方认缴金额已定,甲方需要根据初始注册资金推算自己的增资额度。
这个部分就属于常规型条款了,一般会约定在增资方未能正式成为正式股东前,原股东不得对项目公司做重大变更。
比如改变公司资本、股权结构、对外担保、转让重大资产或者分配公司利润、对外投资等。
合作开发项目和股权转让不同,这部分是比较简单的,因为项目公司业务是持续进行的,合同继续履行,公司债务由项目公司继续承担。
如果是股权转让就复杂了,一旦股权转让,基本操盘主体就变了,所有的合同基本都要中止,所有的债务也得做一个了结。
合作项目这部分事项就比较繁多了,因为项目持续经营是个长期过程,细节不约定清楚,将来执行中有很多模糊地带,就容易扯皮,所以要比较全面细致。
股东会的7项常规权利一般需要陈列一下,包括选举董事、审批董事会文件、增减资和修改章程等,这些都都有固定表述,不必原创。
这里只要关注一个核心就是股东表决权,需要并表的股东,必须要有半数以上控制权,且对方不具备一票否决权。
很多实际操作中,合作双方一般要求一致决,同时配合某一方并表,这时候就需要签订补充协议进行约定,对外披露的协议版本是需要满足并表要求。
董事会双方各自派驻人员,总成员一般为3名或者5名单数,同样,董事会权利一般需要罗列下包括召集股东会、制定、决定及调整公司经营计划等。
除了常规事项外,重大经营事项调整一般由董事会决定,比如经营计划变动超30天、目标成本变动超1%,销售面积变动超3%的经营方案等。
所以由此看出,董事会属于双方股东参与项目经营的重要手段。最后,条款还需要约定,并表单位拥有董事会过半数以上的表决权。
如果资金方向操盘方派驻具备审批权的财务人员,一般来说设不设监事会就无所谓了~
包括总经理和财务人员,总经理一般由操盘方选派,组织项目公司日常经营活动,总经理有权自行决定不必董事会决策的事项,比如不超过1%的成本变动,不超过30天经营计划的变动事项等;
财务人员根据双方约定,除了操盘方财务总监外,合作方一般会派驻一名联席财务总监,拥有项目公司流程审批权。
为了方便管控项目,提高项目运转效率,双方还需要对公司基本管理制度做一些约定。
1、公司操盘权和并表权:参考上述权利归属,双方约定使用某方的财务系统、管理系统。
2、管理费营销费:一般采取操盘方包干制度,节省部分奖励,超出部分自行承担。根据常规经验,包干标准为销售金额4.5%左右属于双方比较认可的标准。
3、成本管理:同样,一般采取操盘方包干制度,操盘方呈报成总金额通过后,节省部分奖励,超出部分自行承担。
4、证照、印鉴管理:双方约定重要证照印鉴置于保险柜内,某方持密码,某方持钥匙,对于项目公司用印做登记。
本部分属于重要条款,如果属于同股同权可能还简单点,但如果有资金统筹就比较复杂。
项目公司具备融资条件时,优先考虑开发贷,但是开发贷需要提供担保,协议常规条款一般会表述为:按股权比例提供担保。
但实际执行中,可操行性不强,而且各家单位担保能力不一,所以往往是其中一家全额担保,然后向项目公司收取担保费,一般来说担保费一般在1%-2%不等,看双方谈判条件。
在项目公司有了开发贷或者销售回款阶段,项目公司一般会存在盈余资金,留够项目公司3个月的运转资金外,其余资金可以由股东按股比调取使用。
如果双方约定了某方可以资金统筹,那么资金调用方需要向项目公司支付资金占用费,费率根据双方谈判条件一般约定8%-12%之间。
资金调用可进可出,在项目公司有资金缺口时,调用方应将资金归还至项目公司。
常规条件下,双方按照股权比例分配利润。更高端一点的资金监管方,为降低项目后期因各种因素利润下降的风险,会设置利润倾斜分配的对赌条款。
当实际利润率下降超过一定幅度,资金方需要在原来分配比例上提高比例,假如资金方实际占股40%,那么分配时按照45%考虑。
当实际利润率上浮超过一定幅度,资金方可以给予操盘方适当的奖励措施,假如资金方实际占股40%,那么分配时按38%考虑即可。
本条款对于操盘方的控制可谓是很高明的,鼓励操盘方积极提高利润,同时也降低了投资风险。
退出节点的约定条件一般会设定两个或者三个,包括销售回款率达到X%以上、资金进入的周期达到XX月以上。
根据双方谈判条件,触发条件有可能是且的关系,即以上条件必须同时满足,也有可能是或关系,其中一个条件满足即可达到退出条件。
对于操盘方而言,肯定是希望对方留到最后,双方一起抵御风险,但财务投资方考虑到资金使用效率,会早早退出。
无非是新入股者没及时按照约注入资金,或者原股东方未能及时做工商变更,一般是每天按照逾期金额万分之几计算违约金,如果超过一定期限,比如超过30日,双方可以解除合同。
比如品牌使用、陈述与保证、保密与公告就不多说了,合同各方联系方式,按照合同常规套路即可。
项目公司基本概况、财务报表、合同清单、开发手续等,需要一并完善,方为完整的开发协议。
以上内容也是参照协议的逻辑展开的,大家注意核心条款才是协议的灵魂,以后我们针对核心条款,可以设立单独专题进行展开分析。Bwin必赢唯一方Bwin必赢唯一方Bwin必赢唯一方
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